Chciałbym podzielić się z wami pewnym doświadczeniem z paru ostatnich dni. Aktualnie przygotowuję kilka ważnych dla mnie umów. Prowadzę rozmowy w kancelariach prawniczych, a moimi rozmówcami najczęściej są prawnicy oraz osoby, które od dłuższego czasu zajmują się biznesem, ale mimo to zaskakuje mnie podejście z jakim się spotykam.
Sama umowa oraz etap jej podpisania są traktowane w sposób niezwykle swobodny, bez należytej uwagi. Spotkałem się nawet z sytuacją, gdy wnosząc kolejną poprawkę do projektu umowy, usłyszałem w odpowiedzi sugestię, że takie zapisy znajdują się w dokumencie tylko z powodów wymogów formalnych, ale ostatecznie i tak najważniejsza jest dżentelmeńska umowa, którą między sobą zawieramy.
Znaczenie zawieranych umów
Dlaczego przytaczam ten przykład? Po prostu chcę przestrzec was przed traktowaniem umów w ten sposób. Czym tak naprawdę jest dżentelmeńska umowa? Oczywiście wiem, o czym mowa i takie umowy jak najbardziej są dla mnie obowiązujące. Niemniej jednak nie spisujemy przecież umów po to, aby opierać się tylko na tym, co ktoś za miesiąc, dwa lub rok będzie pamiętał. Robimy to, by wszystko było spisane i doprecyzowane.
Być może część z was zna mądre powiedzenie, w myśl którego umowy pisze się na czas wojny, a nie na czas pokoju. Miejcie to na uwadze i zawsze pamiętajcie o tym, aby poświęcić temu etapowi należytą uwagę. Zadbajcie o czas potrzebny na przygotowanie i edycję umowy oraz na zastanowienie się nad tym, co powinno się w takiej umowie znaleźć.
Na tym etapie niezwykle ważną rolę odgrywają prawnicy. Wypada mi podziękować prawnikowi, z którym pracuję. Monika, mój prawnik, wielokrotnie wykazała się czujnością. Czasem zdarzało się, że o czymś nie pomyślałem, ale ona była w stanie to przewidzieć, a w umowach znalazły się zapisy, które bardzo przydawały się w sytuacji trudnej lub krytycznej.
Przepisy na rynku pierwotnym i wtórnym
Kwestia zawieranych umów jest związana z biznesem czy z życiem w ogóle, ale także z nieruchomościami. Kupowanie nieruchomości na rynku pierwotnym w znacznym stopniu jest określone przez przepisy prawa. Deweloper jest zobowiązany przedstawić wszelkie informacje o swojej inwestycji i o budynku, a nawet o swojej kondycji finansowej. Wszystkie regulacje są zawarte w ustawie deweloperskiej.
Bardzo ważne jest to, jak traktujecie umowy zakupu lub najmu nieruchomości na rynku wtórnym. Często mamy do czynienia z sytuacją, gdy spotykają się dwie osoby fizyczne. Jedna z nich ma do wynajęcia mieszkanie za 1500 złotych, ale druga jest skłonna płacić miesięcznie tylko 1300 złotych. Jeżeli uda im się dojść do porozumienia, to na drodze negocjacji ustalą kwotę 1400 złotych. Warto jednak byłoby, aby taka kwota znalazła się na umowie najmu.
Najważniejsze elementy umowy
Należy pamiętać o tym, że gdy nabywamy nieruchomość, cena jest tak naprawdę jednym z wielu elementów umowy. Ważne jest nie tylko to, jaka jest cena mieszkania. Liczy się również określenie momentu, w którym będziemy mogli je przejąć oraz w jakim będzie stanie i jakie jest jego wyposażenie. Trzeba zwrócić uwagę na wszystkie wyżej wymienione kwestie. W takich przypadkach pośpiech z pewnością nie jest wskazany.
Posłużę się konkretnym przykładem. Jakiś czas temu zwrócili się do mnie znajomi, którzy planowali zakup mieszkania. Poprosili mnie o sprawdzenie ich umowy przedwstępnej. Przyznam szczerze, że zapisy tej umowy były dla mnie szokujące. Rzeczone mieszkanie było sprzedawane na rynku pierwotnym, ale nie obowiązywała tam umowa deweloperska, choć sprzedającym był profesjonalny podmiot. Wobec tego oczekiwałem, że umowa również będzie skonstruowana w ten sposób. Niestety, okazało się, że dokument nie został przygotowany w należyty sposób. W rzeczywistości umowa zabezpieczała jedynie interesy sprzedającego a nie kupującego. Nie była zatem równoważna dla każdej ze stron i nie zabezpieczała równomiernie ich interesów.
Jak potoczyła się ta historia? Zaproponowałem naniesienie kilku poprawek i w efekcie nie doszło do tej transakcji. Strona sprzedająca nie była skłonna do podpisania umowy, z uwagi na oczekiwania kupujących. Osobiście doszedłem przy tym do wniosku, że czasami lepiej jest nie podpisywać nieodpowiedniej umowy, zamiast podpisać ją, a następnie męczyć się z etapem jej realizacji.
Pamiętajcie o tym, że bardzo ważne jest, czy i jakie umowy podpisujecie. Zawsze zwracajcie na to uwagę i poważnie podchodźcie do tej sprawy.