Kredyt hipoteczny jako sposób finansowania nieruchomości

W większości przypadków kredyt hipoteczny jest naturalnym sposobem finansowania nieruchomości. Nie twierdzę, że jest to najlepsza opcja, ale z pewnością jest ona najbardziej popularna.

Właśnie dlatego chciałbym podzielić się z wami garścią kluczowych informacji odnośnie takiego rozwiązania. Są one przydatne zarówno wtedy, gdy dopiero planujesz zaciągnąć taki kredyt i wówczas, kiedy już go posiadasz i zastanawiasz się nad możliwością zrefinansowania go w innym banku.

Części składowe kredytu

Na początku dobrze jest uświadomić sobie, z czego składa się kredyt hipoteczny. Załóżmy, że przy jego pomocy chcesz zakupić nieruchomość kosztującą 500 000 złotych. Standardowo bank jest w stanie sfinansować od 70 do 80 procent wartości, więc przyjmijmy opcję 80 procent.

Pojawia się pierwsze istotne pojęcie – LTV. Jest to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Jeśli maksymalne LTV wynosi 80 procent, oznacza to, że maksymalnie w 80 procentach bank jest w stanie sfinansować Twoją nieruchomość. Zatem jeśli w naszym przypadku nieruchomość kosztuje 500 000, bank jest w stanie sfinansować 400 000 złotych.

Pozostałe 100 000 wiąże się z kolejnym ważnym pojęciem, czyli z wkładem własnym. Są to środki, które nabywca musi zainwestować, aby możliwe było sfinalizowanie transakcji. W praktyce wygląda to tak, że wkład własny musi być nieco większy, ponieważ są także inne koszty, które musisz pokryć, na przykład związane z podatkiem oraz z notariuszem.

Koszty

Kolejną sprawą jest koszt pieniędzy, które pożyczamy z banku. Bank określa marżę, wynosząca na przykład 2 lub 2,7 procent. Trzeba jednak trzeba pamiętać o tym, że marża stanowi jedynie część kosztów kapitału. Wobec tego jeśli pożyczymy 100 000 złotych nie oznacza to, że zapłacimy tylko 2700 odsetek. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, zapłacisz prowizję za jego uruchomienie. Co prawda można negocjować jej wysokość i czasami bank zgadza się, by wynosiła ona 0%, ale standardowo prowizja jest pierwszym kosztem, z którym należy się liczyć.

Drugim jest oprocentowanie, na które składają się wspomniana wcześniej marża oraz tzw. rynkowa stopa procentowa. W Polsce jest to WIBOR, jeśli mówimy o kredytach w złotówkach. Może być to WIBOR miesięczny, trzymiesięczny lub sześciomiesięczny – jest to uzależnione od zapisów w umowie kredytowej. Przykładowo, jeśli WIBOR wynosi około 1,7 procenta, a marża banku wynosi 2 procent, zapłacisz odsetki w wysokości 3,7 procenta w skali roku. Odsetki płacimy w miesięcznych ratach, więc trzeba pamiętać, że całość dzielimy na 12 miesięcy.

Karencja i wcześniejsza spłata

Z odsetkami wiąże się również okres karencji. Oczywistym jest, że zaraz po zakupie nieruchomości może istnieć konieczność remontu, więc nie można w niej zamieszkać ani jej wynająć. Wobec tego bank zgadza się na to, aby na początku spłacać jedynie raty odsetkowe, a spłata rat kapitałowych zaczyna się po upływie 6 lub 12 miesięcy od uruchomienia kredytu.

Zdarza się, że Twoja sytuacja życiowa zmienia się na korzyść – zarabiasz więcej i chciałbyś wcześniej spłacić kredyt. W przypadku wielu banków trzeba liczyć się z kolejną prowizją. Zdarza się, że jest ona naliczana, gdy nadpłata następuje w krótkim czasie od uruchomienia kredytu, czyli w ciągu roku, dwóch lub trzech lat. Jednak jeżeli nadpłacasz kredyt po 5 lub 10 latach, nie ma żadnej dodatkowej opłaty.

Refinansowanie kredytu w innym banku

Obecna marża wynosi około 2%, ale zmiany na rynku mogą doprowadzić do tego, że spadną one do poziomu 1%. Oznacza to, że kredyty uruchomione za 5 lat będą miały ten sam WIBOR z marżą 1%. Skoro Ty płacisz WIBOR plus marżę 2% dobrze jest zastanowić się, czy nie warto byłoby zrefinansować kredytu w innym banku.

Obrazowo wygląda to w ten sposób, że w innym banku przedstawiasz swoją sytuację. Powiedzmy, że 5 lat temu nabyłeś nieruchomość za 500 000 złotych. Obecnie jest ona warta 750 000 złotych, a do spłacenia zostało 300 000 złotych. Istnieje szansa, że kolejny bank przedłoży Ci propozycję, która będzie atrakcyjna cenowo do Twojego obecnego kredytu. Przenoszenie zobowiązań do innego banku jest zupełnie normalną sytuacją.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość

Warto omówić jeszcze jedną sytuację. Może się zdarzyć, że bierzesz kredyt z marżą 1%. Przez kilka lat spłacasz go, a marże banku wzrastają do poziomu 2%. W tym czasie chcesz jednak sprzedać tę nieruchomość i nabyć inną. Mogłoby się wydawać, że w naturalny sposób powinieneś sprzedać nieruchomość, spłacić kredyt, a następnie kupić kolejną nieruchomość z wykorzystaniem nowego kredytu.

Rzecz w tym, że marża 2% wygląda niezbyt korzystnie w porównaniu z 1%. Co można zrobić w takiej sytuacji, aby nie ponosić dodatkowych kosztów? Istnieje opcja tzw. zmiany zabezpieczenia. Nie zmieniasz banku, ale zmieniasz zabezpieczenie. Chodzi o to, że bank wykreśla wpis z hipoteki obecnie posiadanej nieruchomości i przenosi go na nieruchomość, którą zamierzasz nabyć. Ta procedura wygląda różnie w różnych bankach, ale jest ona możliwa do zrealizowania i warto mieć tego świadomość.

Wartość nieruchomości rośnie, gdy kredyt maleje

Podsumowując, uważam, że kredyt hipoteczny jest bardzo dobrym narzędziem służącym sfinansowaniu zakupu nieruchomości. Potwierdzeniem takiego stanowiska może być konkretny przykład. Wyżej posłużyliśmy się przypadkiem, gdy nieruchomość jest warta 500 000 na początku. Zakładam, że po upływie 10 lat będzie ona warta co najmniej 750 000 złotych. Jej wartość zatem systematycznie rośnie i to Ty jako jej właściciel jesteś beneficjentem tego wzrostu.

Tymczasem wartość kredytu nie rośnie. On ma nominalną wartość, która spada wraz z każdym miesiącem, gdy spłacasz raty. Ktoś mógłby jako kontrargument podać odsetki, które również trzeba spłacać, ale przecież w trakcie spłaty możemy korzystać z naszej nieruchomości. Nie ma możliwości, by nominalnie wzrosła wartość kredytu, ale należy się spodziewać, że wartość nieruchomości będzie rosła wraz z upływem czasu.